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2018年大唐金融贷款回顾(一):房花已成今年贷款重灾区

到了年底,不免要总结前一年的经验,展望下一年的趋势。18年毋庸置疑是多伦多贷款行业变化最大的一年,曾经“无敌”的新移民政策现在也需要看收入,压力测试之下原本收入达标的客户也成了不达标人群。但是针对2018年来说,贷款的重灾区在于房花的交接。

在18年年初的时候,我们就曾经撰文,提醒今年有房花交接的客户一定要提早联系贷款经纪早做打算和准备,因为今年房屋跌价加上贷款收紧的双向因素,房花交接的客户一不小心就会碰上大麻烦。就目前的总结来看,基本上每个星期我们都会接到五个以上关于房花交接的问题咨询,而且大部分都是头疼脑热的单子。

举例子来说,最普遍的情况是:客户在前几年高点买入,今年房价跌了不少,之前准备的资金只够做首付的,没有多出的钱补差价。针对这些客户,我们处理的方法大多为:

1.名下现有房子套现

对于名下已经有别的房产,或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人,我们可以选择重新贷款或者二贷的处理办法。重新贷款就是Refinance,将房子的贷款换去别的银行,增大贷款额,差价作为可以拿出来使用的现金。例如客人名下有100万的房子,贷款额只剩40万,我们帮客户做Refinance转去另一个银行,贷款额增加到65万,减去原银行的40万,客户可以拿出使用的钱就有25万。这样操作的好处是利率较低,都能够维持在正规银行的利率,同时手续费较低,没有高额的lender fee。缺点就是,这样的申请周期较长,一般都要一个月以上;同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件,才能知道有没办法贷的出来。

而二贷就是second mortgage,房子的原贷款银行不变,在后面加上一个贷款。例如上面那套房子,客户原本的贷款额40万不动,直接找私人银行借多25万。这样的好处是灵活,可以操作成open的方式,随借随还。同时借款需时较短,最快2-3天就可以拿到钱。但是缺点就是利息比较高,市面上的二贷都要10-12%的年利息,1-4%不等的lender fee。

因此,面对时间还比较充足的客人,先做Refinance拿出钱来是比较好的方式。而对于已经火烧眉毛的客人,second mortgage也不失为解决燃眉之急的一种办法。

2.增大LTV

LTV, 全称Loan To Value,就是指贷款额占房价的比例。比如说房屋的买价是100万,房屋的估值是90万,65%LTV就代表银行能够给客户贷出90*65%=58.5万。那么客户原本按照100万准备的首付只有35万,但是因为估值降了10万,客户自己还需要多补6万5。如果客户一开始就知道自己估价有问题,那可以按照80%申请,那么银行能够贷出来的钱就是90*80%=72万,那么客户就不用再多补钱了。

然而,这样的处理办法也是有弊端的,目前的贷款申请更为严格,要贷出更多的钱十分困难。今年能够按照80%申请下来的客户,要么是收入条件过硬,要么就是提早了很久进行各方面的准备。有客户在房花交接前一年便开始准备贷款,以防自己的贷款出现问题。而对于那些“能拖则拖”的客户,大部分最后都面临着延期罚金,贷款利息相对较高等让他们更为头痛的问题。

3.重新估价

对于第一次估价实在是差了太多的客户,重新估价不失为一种办法。今年有案例,客户第一次估价比买价少了30万,第二次估价比第一次估价上去了10万的案例,但是并不多。如果客户对自己的房价确实比较有信心,可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子,一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。

总而言之,今年面对多方压力下,我们所看见的都是未雨绸缪的客户能够在贷款政策缩紧之下全身而退。而一直犹豫不决没有行动的客户,拖到最后一秒往往都面临着多方的高额费用。毕竟,大部分开发商是不会仅仅把订金没收就了事的。

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