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根本不是你想的那样:政府才不会帮你付10%买房呢!

前不久自由党政府公布的2019年预算案中,“降低首次购房的门槛”算是最大的亮点之一,也就是首次买房者补助计划(First-Time Home Buyer Incentive,FTHBI)。而这项政策的受益人群,正是千禧一代的年轻人。于是有媒体以“房价打9折”或政府出钱10%帮你买房为题解读,导致有意向买房人群纷纷致电贷款经纪,询问是否能得到这部分款项,其实真实情况并不是像你想的那样。

据报道,自由党政府在预算案中表示,由于多伦多等城市房价过高,年轻人难以入市,政府将通过调整市场供需政策和监管措施,帮他们实现买房的梦想。

具体说来,政府将允许首次置业者从RRSP内提款的限额从25000元增加至35000元,这可以令千禧一代和其他首次购房者提供更容易负担的住房。然而,这些款项仍需要在15年内还清。

CMHC则宣布,家庭年收入在12万元或以下,或单身人士在5万元以下,可以向CMHC申请共同拥有资产贷款(免息),用作为买屋首付。购买新屋的贷款额最多是房价的10%,二手屋最多是5%。

举例来说,某位年轻人打算购买一套40万元的二手。可是他手上仅有两万元,于是只能首付5%,并需要按揭38万。然而在新政策下,他可以通过CMHC的贷款,将首付提高到四万,也就是10%,而他的按揭额也将降到34万。这样,他每月的供款就会从1970元,降低到1750元。

当然,当买家日后出售房屋时,便要清还CMHC的无息贷款。

华人买房几乎无人受益

首先,FTHBI由国有企业——加拿大房贷及住房公司(CMHC)负责。对于华人来说,一般首付都会超过20%,这样就可以避免CMHC的强制保险,而FTHBI的补助只给CMHC保险按揭客户(也就是强制购买CMHC按揭保险的首付不足20%的买家)。仅此一条就注定华人受益者微乎其微。

而且CMHC目前房贷保险运作方式是,首付越少,保险费率越高。如首付5%,CMHC首付补助5%,买房人虽只需贷款90%,但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。

此外,买家必须凑齐至少5%的首付,家庭年入必须在12万元以下。除此外什么细节都没有,那么首付补助怎么还?这里面的学问大了。

CMHC提供的这笔首付,最终都是要还的,或卖房时还,或买家提前还。但买家是只还补助款(相当于是政府无息贷款)?还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%?目前还不清楚。

上述两个还款方案,具体计算起来,差别很大。举例说,房价40万元,CMHC首付补助10%(相当于4万元),几年后房子升值至60万元出售,按无息贷款方式,只需还4万元。如按10%的首付补助比例还,得还6万元,对于政府和纳税人来说,是赚了。

如果房子从40万元贬值至30万元,按原补助金额还,仍需还4万元。按首付补助比例还,只需还3万元,对于政府和纳税人来说,是赔了。

政府补助购房会导致房价大涨?

按照规定房贷不能超过申请人年收入的4倍,即按揭贷款和CMHC贷款之和不能超过48万元。由于贷款有上限,接受首付补助的人非常有限,对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的温哥华和多伦多首次买家来说,几乎没什么帮助,申请的人估计也很有限。

Options for Homes(OFH)非盈利住房机构CEOHeather Tremain女士认为,首付补助计划每年只耗资4亿元左右,金额不大,对房价影响估计也是微乎其微。

卑诗大学商学院教Thomas Davidoff说,2016年卑诗政府搞的首次买家5年无息贷款补助,相当于白给钱,变相地刺激住房需求,结果是也没对房价上涨产生压力。加拿大全国平均房价为37万左右,也就是说除了多温以外的其他地方符合条件的首次买家会受益。

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