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加国各政党住房政策重磅出炉!未来房市必将地震

联邦自由党:主打海外买家税和鼓励首次购房者

作为加拿大现任执政党,自由党今年面临背水一战,在民调上与保守党持续胶着,因此为了争取更多中间选民支持,总理特鲁多(Justin Trudeau)在宣布大选启动后不久就率先公布住房政策,由此可见住房政策的重要性所在,容不得各党出现任何闪失。

特鲁多承诺,本届自由党政府如果连任成功,将扩大在大温哥华和大多伦多地区实施的首次购房刺激计划,并在全国范围内向非加拿大公民和非加拿大永久居民拥有的物业征收每年1%的投机税。

有关自由党征收增值税的政策建议原文件

据加拿大广播公司CBC报道,自由党政府于今年3月公布财政预算时推出首次购房刺激计划,当时承诺将由加拿大住房和抵押贷款公司(CMHC)为首次购房者提供购买新房10%的无息贷款,二手房则为5%,年收入低于12万加元的首次购房者都可以申请。但是这一计划对房屋贷款总额有着严格要求,规定不能超过48万加元,业界普遍认为,这对缓解购房难起不到帮助作用,因为在温哥华和多伦多,价格在50万加元以下的住房已经是凤毛麟角。

对此特鲁多在竞选中表示,将对该计划的房屋贷款限制放宽,从48万加元增至78.9万加元,以鼓励更多家庭能够尽早入市。

至于投机税政纲,特鲁多强调这是参考了卑诗省经验,皆在确保来自海外的地产投机行为不会影响本地房价,让房市保持稳定,本地居民也有能力负担。

不过Interchange金融专家Soheil Karkhanechi却撰文质疑,特鲁多的首次购房刺激计划存在巨大缺陷,虽然首次购房者在政府帮助下可以每月节省数百加元贷款,但同时也要放弃最多10%的房屋价值,因为在居住期间购房者既要还贷,还要支付维护和装修费用,这方面就拿不到政府任何补助。如果购房者期待以后住房会升值,那么接受这个计划就等于放弃了住房升值会带来的一部分好处。此外一旦房价下跌,未来住房的价值也随之下降,那么购房者仍然欠政府那一部分贷款,得不偿失。

自由党如果连任成功,将扩大首次购房刺激计划,并在全国范围内征收投机税。

针对自由党的住房政策,保守党指出自由党还将对自住房交易增值部分征收最高50%的增值税,依据是自由党国会议员魏德方(Adam Vaughan)在去年11月向党团提交了一份政策建议报告,当中指出为打击炒房和投机客,应对出售自住房增值部分征税,如果是在一年内出售,税率最高为50%。

但是魏德方已断然否认,指出报告中的建议只是将自己听到的民意如实记录反馈,不代表最后会被采纳。保守党表示魏德方的回应值得怀疑,因为自由党有太多出尔反尔先例,至于这对选民投票意愿的影响,目前仍有待继续观察。

联邦保守党:贷款压力测试修改是重头戏

今年大选最有能力争夺总理宝座的政党除了自由党以外,非保守党莫属。因此作为未来可能的总理人选,保守党领袖谢尔(Andrew Scheer)在住房政策上也不敢有丝毫大意,将修改贷款压力测试作为主打房政。

9月23日谢尔表示,如果保守党赢得10月大选,将采取四大举措让加拿大住房更加可负担,其中包括修改现行贷款压力测试,取消续签房贷中的压力测试,让业主有更多选择,将首次购房者带有保险部分房贷的还款期限从25年延长至30年,对房市中洗钱行为展开调查,并充分利用联邦政府持有的空余土地,增加住房建设用地供给。

如果保守党赢得10月大选,将修改现行贷款压力测试,取消续签房贷中的压力测试。

谢尔认为特鲁多让许多加拿大人,尤其是年轻人无法实现拥有自己住房的梦想,而保守党的计划是为了让加拿大人买房更便宜且更容易,保守党同时主张延长房贷还款期限,可以有效帮助加拿大家庭降低每月还贷额度,切实减轻经济负担。

其实自从联邦宣布实施贷款压力测试以来,业界反弹声浪不断,CIBC副首席经济学家Benjamin Tall就曾表示,尽管他本人支持压力测试政策,但现在应该做出改变,压力测试条款不能太死板,而是更加灵活,根据利率变动和市场现状作出调整。加拿大建筑和土地开发协会(BILD)也曾向联邦政府发出呼吁,希望能尽快取消压力测试,并将贷款还款期限从25年延长至30年,可见从某种程度来讲,保守党的住房政策是符合业界期待。

但是加拿大央行经济学家Kyle Dahms却有不同看法,并对保守党房政中的部分举措提出质疑,当中就包括修改贷款压力测试和延长还款期。Kyle Dahms认为当前加拿大仍然处于历史上利率最低的时期,如果未来新的联邦政府将这两大领域都放宽,那么加拿大人持有的债务还会继续增加,而住房可负担性只会进一步恶化。

联邦新民主党:十年修建50万套住房

虽然新民主党今年大选选情低迷,国会席位或出现断崖式下跌,但这并不影响该党领袖驵勉诚(Jagmeet Singh)公布住房政纲。9月17日驵勉诚宣布,如果新民主党胜选,将用十年时间在全国修建50万套可负担住房,让加拿大家庭不再为住房而挣扎。

驵勉诚左右开弓,批评自由党和保守党的多年轮流执政已将加拿大人逼到非常窘迫的境地,全国房价飞速上涨,适合普通家庭居住的房子越来越少,而且国会预算官近期还发现,自由党执政以来在可负担住房上的花费所占GDP百分比,比过去10年低了19%。

联邦新民主党今年主打在全国修建50万套可负担住房,让加拿大家庭不再为住房挣扎。

为此驵勉诚推出惠民新政(New Deal for People),认为这是解决住房危机的大胆举措,完全可以解决自由党执政4年留下的住房危机,包括在接下来的10年时间,新民主党政府会在全国范围内修建50万套可负担住房单位,同时在住房修缮上采用节能环保方式,以节省开支并为加拿大人创造更多就业岗位。

联邦新民主党国会议员关慧贞(Jenny Kwan)认为,新民主党的住房政纲具有可行性,而且新民主党还主张为住房修缮项目提供低息贷款,业主可以用节约能源的方式偿还,这项计划能让翻新住宅的家庭在为地球节省能源同时,也能节省数百加元开支。当加拿大人住宅安装了质量更高的隔热材料,双层玻璃窗,高效换热泵和其他可再生技术设备以后,他们会在将来继续省钱。

不过有观察人士指出,即使新民主党能够实现建房计划,但未来具体执行将打上很大一个问号。因为如此庞大的计划,钱从哪里来,土地供给如何保障,新民主党并未给出具体方案。况且就算这50万套可负担住房最终能建成,哪些人能够入住,每套房能省多少钱,新民主党同样没讲清楚。按照每套住房可以容纳一家三口来计算,50万套住房能让150万人入住,但现实中住不起房的加拿大人何止150万,所以到头来只是杯水车薪。

联邦绿党:环保为房市之重

从现有民调来看,今年大选绿党或将在温哥华岛赢得更多席位,但这远远不够组织政府,不过鉴于今年可能会出现少数政府格局,绿党将成为关键少数,从而左右自由党和保守党两大党的住房政策实施。

9月16日,联邦绿党领袖梅伊(Elizabeth May)公布完整政纲,当中的住房政策包括扩大房屋装修税收免税范围,鼓励业主升级节能电器,到2030年,对加拿大所有建筑物进行节能改造,限制外籍人士购买物业,严打炒房行为。

绿党鼓励业主升级节能电器,并计划在2030年前对所有建筑进行节能改造。

坦率地说,绿党部分房政实施起来有着极大难度,特别是在2030年对加拿大所有建筑物进行节能改造这一项,先不说加国建筑物总量浩大,而且整个改造计划开支更是天文数字,时间也有限,几乎是无法完成的任务,堪称天文数字。

联邦人民党:房市应由市场自行调节

作为新成立的保守主义政党,人民党领袖卞聂尔(Maxine Bernier)主张自由市场原则,住房应由市场来调节。此前在接受《高度》记者采访时,人民党温哥华南选区国会议员候选人邓亚南(Alain Deng)就该党住房政策强调,人民党认为政府不应该干预房价。针对解决住房可负担性问题,邓亚南表示人民党提出了几个可行方案,包括取消碳税,让开发商建筑成本下降,这样才能让房价下降,同时将个人所得税起征点调高,税率调低,把投资股票、基金和房地产回报的税收取消,让国民能有更多的钱买房。

人民党主张住房应由市场自行调节,政府不应干预。

另外邓亚南强调,人民党还主张减少移民及难民接收数量,取消家庭团聚移民,因为这两项移民会增加加拿大人经济负担,让买房更难。他还指出,人民党还要加强运输方面基建设施建设,尤其是郊区住房往往较便宜,如果能在运输方面更加便利,那么在不影响人才在市中心工作的情况下,同时也能在郊区买到便宜的房子。

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