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经济向左,房市向右 — 2020房产投资浅析

很多朋友从去年第四季度就听我像祥林嫂一般絮叨说:“明年多伦多100万左右或100万以下的房子一定会很抢手,价格一定会上涨。要买房子的,现在赶紧买;要卖房子,等到明年2月份会有机会卖个好价钱,上涨的周期不会很长,不要错过哦!“

即便是已经有了心理准备,依然没想到多伦多中低价位的房子价格上涨会来得这么快,而且势头如此凶猛。
上图发生在2020年1月14日,30个offer,这现象好些日子不见了……

我们在两周以前的公众号文章里曾经提到过:“中低端价位的独立屋市场将成为引领市场的主流,而Condo市场的价格已经接近“强弩之末”,势头虽猛,后继乏力。”

【长期向左,短期向右】

关于加拿大的经济形势,我们在未来的文章里再详细探讨,这里仅简单总结一下:由于加拿大的主要石油出口对象–美国的能源政策变化,美国在2019年已经成为了世界上最大的石油输出国,对加拿大的远期经济前景的影响是很负面的。而房地产市场作为整体经济的一部分,必然受到经济环境的影响。长期来看(我们老百姓的长期指的是10年以内,而不是经济学的几十年)房地产市场的前景还是很不乐观的。

但是受到短期内由于美国的一些列行动,受之影响,欧佩克的五个主要成员国,伊拉克名存实亡;伊朗焦头烂额;委内瑞拉水深火热;科威特唯唯诺诺;沙特就是美国的一条狗。所以可以肯定未来石油价格上涨是一件毫无悬念的事。

石油价格上涨,名义上是对加拿大的经济形势有利的–名义上!

因此未来的第一、二季度加拿大的GDP上涨超过预期,我个人认为是大概率的事件。

这针鸡血会刺激房市的!

【供需篇】

2019年7月我们的公众号文章《2019如何投资房地产(下)– 微观篇》曾经提到过,由于2017、2018全年以及2019年上半年低层建筑成交量急剧下降,新房成交减少,也就意味着供应减少,那么2016年Condo价格快速上涨的情况很有可能在独立、半独立和联排屋市场重演。

上图中绿色是2010年到2019年低层建筑数量,也就是独立、半独立和联排的新房成交数量;红色是高层建筑也就是Condo的新房成交数量

从图中清楚的可以看到,由于2012年到2015年Condo新房成交数量减少,直接导致了2016年以后的价格快速上涨。同样的道理,由于2017年到2019年低层建筑新房成交数量减少,市场上供应不足,2020年House价格上涨也就很容易理解了。

让我们再分别看看过去8年独立屋和Condo公寓的成交量变化:

任何商品,在市场上是否抢手,成交量是最直接的衡量指标。图中蓝色折线反映了独立屋的成交变化,黄色折线反映了公寓单位的成交变化。从图中我们可以很清楚的看到,2016年以后独立屋的成交量急剧下降,到了2019年开始反弹。
Condo单位虽然2016年以后成交量也在下降,但是参考前面新房成交量的变化图表很容易看出,新房成交的增加基本补齐了二手Condo成交量的下降。
让我们再看看这两种房型占全年成交量的比例变化:
这个图就很清楚了,蓝色曲线代表独立屋的成交比例变化,黄色曲线代表Condo单位的成交比例变化。我们可以看出独立屋的成交比例与成交量的变化是一致的,2016年以后开始下降,到了2019年有所反弹。而Condo单位的成交比例与成交量呈背离趋势,2016年以后开始上升,2019年有所下降。这说明在购房人的购买意愿,Condo的比例在逐渐减少而独立房的比例在增加。
【结论】

2017年4月的海外买家税政策,极大打击了市场的信心。在那之后,一部分购房者转向了Condo单位,更多的购房者采取了观望的态度。但是无论如何观望,人类的两种非理性天性永远会在市场上起作用:

  • 忍耐度有限的观望心态下,无法认清未来;
  • 追涨杀跌;
因此我们不难预见到,未来的几个月,中低价独立屋,包括半独立和联排会变得很抢手。但是由于过去积累的库存量,也就是过去几年没卖掉的二手房会迅速补充和稀释市场,因此这一波反弹不会持续很久。而Condo市场,会延续2019年的上涨惯性,但是势头一定会减弱。
所以无论您要买房还是要卖房,抓紧时机呦!
这里单独对买房的朋友说一句:“三月底以前如果必须买的话,尽早买;如果三月底之前没买到,就不要着急了。以后的大半年时间,市场都会进入一个漫长的小幅下降的调整周期”。
【操作篇】

作为房地产行业的从业人员,做了这么多分析,终究还是要落实在生意上。

建议一,对于自住房:
买自住房不用考虑太多的市场变化和趋势,房价高一点低一点的差距,相对于长期的货币贬值损失来说,终究是很小的。长期来看货币永远是贬值的,没有任何其他的可能。无论什么体制的政府,一旦拥有了铸币权,收割百姓就必然成为天性。唯一的区别就是美国有权利收割其他国家的百姓,而其他国家只能收割自己的百姓。
所以如果能买房,还是买吧。不必等待房价下跌,因为即使房价真的大幅下跌,大多数人也不敢下手买房。2019年6月,列治文山的一些区域的独立屋跌破90万,有客户问我是否到了抄底的时候?能否下手购买?
我回答:“理智告诉我应该下手,但是情感上依然有些害怕”– 你我皆凡人,生在人世间。知道不等于能做到,知行合一,好难的!
建议二,对于投资房:
投资房跟自住不同,要计算成本、投资周期和预期收益,不能说买就买。投资就好像下棋,有人走一步看一步,有人走一步看三步。短期投资,看一步就够了,能看三步就最好;长期投资,只看一步也行,结果如何就看点儿正点儿背了;看三步才能真正认清自己要什么,以及市场能给你什么。
策略1: 短期投资看一步

比较激进的短期投资策略是投资house楼花,比如近期热门的Union Village楼盘,著名开发商,位置也不错,漫天的微信广告朋友圈。

Minto的这个盘估计会很抢手,从地产经纪们夜以继日地刷屏就能看出来,不过这个盘从独立房到Townhouse,是不是所有户型都值得投资或居住,价位是否合理,我个人不太肯定!
如果我投资这个盘的话,首选可能是它的传统Townhouse,次选是独立屋,前者户型和价位接近我帮客户制订的投资和居住标准,后者勉强接近这个标准。
这个标准是:
  • 价位合理
  • 有升值空间
  • 户型舒适,至少没有明显缺陷
  • 未来容易出售
  • 容易出租(针对于投资房)
需要注意的是,如果这个时候投资楼花,一定要做好能够交接的准备,也就是说要确定有足够的首付,确定能够贷款,确定能够负担租金收入与成本之间的差额。如果把希望寄托在升值以后转让合同的话,未免过于激进。
比较保守的短期投资策略是投资中低价位的独立屋,北部、西部以及东部区域都可以选择,只要区域选择不差,这些中低价位的独立屋在未来1~2年都会以肉眼可见的速度增值。
即使如果未来市场出现大幅调整,这类的房屋依然有很庞大的出租市场,不会给投资人的生活带来巨大负担。
策略2:长期投资看三步
对于中低价位房产投资来说,当然要寻找容易出租、并且租金回报较好的Condo单位,具体区域选择请参考本公众号文章:
点击查看《公寓投资选哪里?》
为什么是Condo单位?首先未来居住的大趋势肯定是高密度住宅,随着人口增加、在有限的资源情况下,高密度住宅是唯一的趋势。其次,如果资金有限,中低价位Condo可能是房地产投资唯一的选择。
我个人比较建议Scarborough Town Centre周围区域,1+1户型或2卧房户型,理由是(来!再说一遍):
  • 价位合理
  • 有升值空间
  • 户型舒适,或者至少没有明显缺陷
  • 未来容易出售
  • 容易出租
当然,那个区域十几座condo,不是每一个楼盘都值得投资的,具体楼盘选择请咨询C21 NOVA团队。

如果资金充足,投资周期足够长的话,可以考虑200万以上的独立屋住宅理由是市场的“不对称回归现象”。

“不对称回归现象”举例来说:当独立屋偏离于Condo市场独自上升,一骑绝尘几年之后,由于独立屋与Condo间价格差距过大,导致市场一旦出现波动,大量购房者则迅速转向Condo市场,于是Condo价格开始补涨。而Condo价格上涨到一定阶段,接近甚至超过同等独立屋价格,一部分购房者就会转向独立屋。

同样,一旦中低端价位独立屋成为抢手资源,价格迅速上涨。而高端独立屋则因为缺乏明显的需求支撑,上涨不会很明显,这种价格背离到一定程度以后,中低价位独立屋与高端住宅的价格差距逐渐缩小,再加上未来货币贬值日趋严重,高端住宅会重新回到高资产人群的视野,那个时候就是高端住宅的“牡丹花也有春天”。

当然,长期投资高端住宅需要很大的前瞻性和很扎实的专业知识,未来市场变化会很大,很多东西会“物非人也非”,选择正确的地理区域和房型,既要排除哪怕很细微不利因素的可能性,还要发现物业的潜力,是要下一定的功夫才能做到的。

往期文章摘选:

2020经济向左,房市向右 — 国际环境漫谈(一)

买楼花如何规避风险?业内不知道或不肯说的经验

冬季其实才是买房的好时机,更容易发现问题

投资50万的房产,在升值与租金回报之间,该如何选择

《2019如何投资房地产(上)– 宏观篇》

《2019如何投资房地产(下)– 微观篇》

《如果再回到从前之有多少投资可以重来?》

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