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去银行贷款水也不浅 – “Collateral Mortgage” 的三大注意事项

很多信誉好的朋友都会先选择在银行贷款 – 认为这类金融产品利息低,周期长,金额高,而且最重要的是足够安全。这种理解基本上没错,但任何优势都附带着一些条件及限制,这些条件和限制有可能就是你潜在的风险。而大家在签写复杂繁琐的贷款法律文件时,已同意接受这些条件和限制,也就是说已埋下了潜在风险。今天,丁律师就简短的解释一下银行贷款的三大注意事项,以便大家向银行申请贷款时有所准备。

1
不一定金额高
现在很多银行会给与贷款人不同的“注册贷款金额“和“放款贷款金额”。注册贷款金额一般是房子的100% 成交价。如果你买个100万的房子,那银行就会注册100 万的贷款金额在上面。但银行不会因此放给你100万,一般是会放到交接价的 60% – 70%。很多客人就问我,那银行凭什么注册 100% 的房价金额呢?我只拿到3/4 的钱啊!这是因为银行希望你以后继续从他们这一家贷款,而不是去另一家银行或贷款机构。你100% 的房屋价值都贷出去了,一般不会有其他贷款机构愿意再冒险借给你钱。对于银行来说,他们也可以简化手续 – 我们先帮你把100% 的房价金额贷款手续办好,以后你再先从我们这里拿钱就容易了。

但容易也只是手续上容易 – 实际上你的收入和其他信誉方面还是需得到银行批准,你才能拿到那余下的 30% 贷款金额。

2
利息低和周期长取决于你的表现
银行一般也会有不同的“注册利息“和”合同利息“。你跟银行经理签字的合同利息一般都比较低,大多在 2.7% 到 3.5%之间。但等到律师楼注册时,你会发现注册文件上写的利息是 prime + 5%- 10%。Prime 是加拿大银行 (Bank of Canada) 定的贷款利率,而银行的多数金融产品都会受 prime 的影响。今天的 prime 是 3.95%, 那也就代表你的注册利率可能是 3.09%, 比合同利率的 2.7% 高出很多。为什么会这样呢?这是银行在各种不确定因素下采取的保护自己的方式。注册利率一般会附带以下的法律用语: on demand, andbefore and after default. 这个大概意思是,如果你违反了贷款条款(最常见的是长期不按时还款),那银行有权力开始用高利率收你的贷款金额。还有一种不常见的情况是如果有一天银行要倒闭,那他们用“ondemand” 这个条款也可以收高的利息,借此最大限度的保护自己以及银行存款人。

3
不是绝对的安全
由此可见,在银行贷款也未必绝对的安全。除了在你违约时把利率升到注册利率,银行还可以做以下两件事去自保。银行可以让你立刻把余下的贷款付清。这行为被我们律师们称为accelerationclause 加快条款。这种情况比较少出现,但如果银行认定你是一个不好的借款人,因为你长期不还款,那银行还不如把借给你的钱都收回来,去借给另一个更可信的借款人。在此提醒大家,贷款违约不只是不按时付款,也包括不按时付地税,收入税,和其他排在银行前面的债主。对于税务局和其他排在银行前面的优先债主,银行会十分在意因为你对他们违约而引起他们申请用你的房子抵债。

是的,银行的第二个自保行为就是申请拍卖你的房子,之后用成交金额付清贷款。自然,这是最糟的情况,而在那之前银行一般会给借款人多次机会去按时付月付或一次性付清贷款。如果真的遇到这种情况,我建议大家宁愿自己卖房子也不要让银行去卖 – 因为银行卖房过程中昂贵的手续费最终还是借款人付。

总结:

因此,就算是去最正规的银行申请房贷,也不像大家想的那么安全和万无一失。在此建议大家跟各大银行经理谈清楚后再签写任何法律文件(任何文件一旦双方签字就有法律效应)。很多时候,在客户的要求下,有机会银行经理会把注册金额和放款金额调成同一个金额。也欢迎大家来鼎正律师行做买房,卖房,以及融资交接,让我们给你把关。

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