传奇文化

如果再回到从前之——有多少投资可以重来?

八十年代上大学的这个人群最幸运,也最闷骚。当年读武侠,梦想仗剑走天涯;读琼瑶席慕蓉,“我爱你只因岁月如梭,永不回头”。一句“黑夜给了我黑色的眼睛 我却用它寻找光明”就豪情万丈;一句“面朝大海春暖花开”就百转柔肠。他们高歌“我很丑可是我很温柔”,内心里却总有一个“春去春会来,花谢花会再开”的花心梦;他们呐喊“一无所有”,却期盼着“一万年来谁著史,三千里外欲封侯”的辉煌。

所以这个年代成长的人群最撕裂,一方面幸运地遇到中国经济发展最快,水大鱼大的三十年。有些人站到了涛峰浪尖引领时代,更多的人即使没能取得那么高的成就,却也是各个领域独当一面的中流砥柱。另一方面,他们出走半生,内心却仍是“此间少年”,精明世故的外表下藏着一颗“团结”“紧张”“严肃”“活泼”的心。就好像马云,一方面引领阿里巴巴称雄天下,另一方面在自己投资的小电影里扮演天下武功第一高手,用自己跑掉的不全五音带偏了天后王菲,撕裂的人格让你看了都会怀疑这个世界是否真实。

于是当这一代人来到加拿大这个异国他乡,遇到投资房地产的时候,这种撕裂就表现在他们一方面“精明老到”而“谨小慎微”,另一方面却因为“浪漫情怀”而又“一往无前”……

【案例一】

2013年,我遇到了Y先生,他是我遇到的第一位携重金来加拿大投资商业地产的客户,粗狂豪放,心细如发。Y先生对投资很谨慎,面试了无数经纪之后选择了跟我继续讨论商业地产的投资方向。

仿照古时候军师的做法,我为Y先生提出了上中下三策:

上策:购买多个中等面积的独立工业物业,物业使用以仓储为主,可以适当购买轻工业物业。这是我本人最看好的一个投资领域,当时净租金回报大约6%-8%,预计升值幅度不会低于10%。因为随着加拿大经济形势越来越差,电商对零售的冲击也会加大,电商越发达,物流就越发达,对仓储物业的需求就会增加,这是工业物业升值的理由。之所以要买独立物业,是因为考虑到土地价值。之所以不要大型工业物业,首先因为资金投入大,其次单一大面积工业物业不是未来需求的主力,能否做分割要具体看物业本身的规划和设计,在这上花太多的时间和精力不值得。

中策:购买零售Plaza物业或者办公楼物业,这两种物业虽然未来升值幅度很小,净租金回报也只有5%左右,但是租金回报和升值幅度会对冲掉货币贬值带来的损失,Y先生的资金至少不会缩水。

下策:把钱存在银行,静等资产缩水。资产缩水之后怎么办?一个人想静静。

Y先生不相信加拿大经济形势会下滑,经过长达一年的考察、考虑和权衡,Y先生最终决定把这笔资金存在银行,每年的利息作为家庭的生活费来源。

六年过去了,加元贬值了1/4,Y先生这笔资金缩水的近300万加元。同年,另一位客户W女士,用她有限的资金购买了三个面积大约1500 – 2000尺的工业物业单位,投资总额不到150万,投入资金大约60万。

大多伦多地区工业物业的价格,2013年大约$60 – $120/平方英尺,2019年大约$150 – $500/平方英尺。W女士在工业物业上的这部分资产,六年来升值了近三倍,直接投资回报年化大约70%。

【案例二】

L女士,资深地产投资人。2012年重金投入多伦多一处的零售Plaza,计划未来做土地开发。这个Plaza位置不错,价格也不贵,在市场上卖了两年都没卖掉,主要原因是该地块土壤有污染。

很多人,包括缺少实际经验的地产经纪都认为土壤有污染的地绝对不能投资,这个想法是错的。只要是污染程度可控,土壤清洁费用在预算范围内,土壤污染反倒是价格谈判的有利因素。

2015年和2019年我分别帮客户买过两次有污染的开发用地,2015年的开发做Condo,卖掉了85%的单位,施工已经有半年,预计明年交工,收益很好。2019年的本来是空地,购买后暂做收费停车场使用,几个月下来净收入回报超过5%。值得一提的是,2019年的这块地叫价650万,经过一轮又一轮的谈判,最终成交价390万。客户很满意,他本来的预期是480万左右成交。我也很得意,这个牛可以让我吹上半年。

言归正传,不是所有土壤污染的地都不能买,但也不是所有土壤污染因素都可以不考虑的好吧!L女士走了另一个极端,她的天空飘过五个字儿“这都不是事儿”。对L女士来说,做二级和三级土壤检测既浪费时间又浪费金钱,看好了就去做,不必计较那么许多。

七年过去了,星星还是那个星星,月亮还是那个月亮,Plaza还是那个Plaza,规划还是那个规划,污染还是那个污染……

你若安好,便是晴天!

商业地产投资,就好像婚姻,幸福的家庭总是相似的,不幸的家庭各有各的不幸。成功的投资总是相似的,失败的投资各有各的失败之处。

那么,在投资的时候如何决断?我在这里做一个简单的陈述,具体细节欢迎加微信公众号详细探讨。

1、判断大趋势:没有人可以像神那样预言未来。但是历史不断重演,只是形式不同。比如当今的国际社会,美中之间的贸易战,其实类似的情形两百多年来已经发生了很多次,过程和结局都很类似。几个月前我写文章说美国一定会降息,各国一定会竞相贬值货币。事实果然如此,不是因为我有多高明,而是因为我知道读历史。

“人类最大的教训就是从不吸取教训”

2、客观:这件事说起来容易,做起来很难。人们做决定的时候往往会受到各种情绪的影响,比如对利益的期望、以及对损失的恐惧。这两个因素经常在人们的心中交替占上风,从而影响客观判断。因此地产经纪作为专业人士,应该给予客户专业的意见,避免客户做出错误决定。

但是,首先地产经纪这个行业良莠不齐鱼龙混杂,客户未必会遇到专业的经纪;其次地产经纪也是人,也会受到利益的诱惑和丢单的恐惧,给客户的建议未必完全出于为客户利益考虑的角度。

这就需要地产经纪有见识,有阅历,在意自己的品牌而非眼前利益,这很难!

但是,我们做到了!

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