传奇文化

瑞银全球房地产泡沫指数榜雄踞第二 大多楼市泡沫仍严重?

泡沫是个很令人捉摸不定的东西,太多了当然怕市场过热崩盘,但太少了,市场如一潭死水一样不好玩,所以泡沫的这个度始终是一个动态性的概念,有很强的博弈性,程度很难有效界定。

但这并不妨碍瑞银推出其一年一度的全球房地产泡沫指数榜,在2019年的这份最新榜单上,多伦多名列全球地产市场泡沫最大的城市排行榜第二名,温哥华则名列第六。此外排行榜上,全球房价泡沫最严重的其它城市还包括第一名慕尼黑、第三名中国香港、第四、五名阿姆斯特丹和法兰克福等。

我们还记得,2017年多伦多首次被纳入这项指数排名,结果力拔头筹,一举成为全球楼市泡沫最大的城市,温哥华当年则名列第四。

时过境迁,多温两地的楼市都接受了一轮完整的宏观调控的洗礼。在经历了挂牌量/销量比数个月的冰点之后,两地楼市都开始了顽强的反弹进程,但结果大相径庭。大多楼市堪称是此轮楼市反弹领头羊,去年以来量价整体小幅迈进,今年更是放出大成交量,近阶段初步出现加速上升的趋势。而大温楼市受卑诗省和温哥华市政策压制明显,因此反弹进程中总是扮演被动跟随的角色,各项统计数据也一直不甚理想,但就最新成交数据来看,销量等已有明显改观。

如果单从两个城市的楼市近两年走向来比较,一个排第二、一个排第六倒也相宜。

但在全球房地产泡沫指数榜上雄踞第二,仍说明大多楼市泡沫严重吗?

笔者认为这个问题的回答要兼顾多个角度。首先不得不承认2017年前后的多温两市楼市加速赶顶进程确实相当疯狂,泡沫的膨胀速度之快都是看得见的。在一个相对较高的评测基数上,即使普通民众对于此后相当长一段时期的反复调整都感同身受,但后期的数值仍有一定黏滞性,难以直观地反映出我们的切身感受和市场的具体变化细节,比如独立屋和Condo的泡沫分别变化状态。

其次,从大多楼市近三年泡沫指数的变化情况上,可以看出,泡沫的逐级回落体现出较强的有序性,这一定程度上说明加拿大楼市宏观调控的典型成就,泡沫是相对可控的。

反观大温楼市,则在控制力上逊于大多楼市,2018年大温泡沫指数还一度上升不少,结果卑诗省政坛变了天,“打房”政治家粉墨登场,重磅政策一齐出台,2019年的泡沫指数马上有更大幅度回落,有点大起大落、进退无序的感觉。

当然全球房地产泡沫指数榜的参考价值究竟如何,也是仁者见仁智者见智的。这类榜单一定程度上还是编制机构出于自身公关宣传和制造新闻热点的需要而产生的,因此实际参考价值可能并不是很高。

但另一个角度来说,既然能雄踞全球房地产泡沫指数榜第二位,说明整体的泡沫程度无论如何从绝对值上看还是不能算低的。本公众号此前也表示,三大政党近期的竞选政纲都对本国楼市大派利好,准入门槛大幅度降低,普惠程度很高,这有可能造成多温两市的楼市泡沫指数在一定幅度回落之后,再次攀升。

而在目前国民债务结构仍然比较严峻的情势下,楼市一旦在利好刺激下加速回暖,债务结构却无法同步优化,其最终结果究竟福兮祸兮,这也是需要有识之士反复审慎斟酌的。

注︰文中提及产品只作参考,不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力,并与专业投资人士商榷为准。

 

来源:理财人生 Moneylife-financial

更多精彩资讯 请扫码关注